边缘的宿命?地产价值的“中心”与“边缘”

2010-08-31来源:澳门云顶就上01311平台[返回列表]【 字体:
   2004年5月6日《经济观察报》

    在房地产的诸多话题中,“中心化”与“边缘化”的现象似乎成了一个比较看不明白的话题。
    
    现象引发着思考,就拿天津与北京比较,天津的位置临海,又有港口,面积也是直辖市的规模,但豪宅的价格一直也就在3000多的线上盘桓;可往北京一看呢,即便挨三环路一带,不上8000大家就觉得不对,就卖便宜了,其它的更是敢创天价,某院某号某阶层之类一冲就是好几万。潘SOHO的现代城,都过三环了还1万以上,这“反差好正常”的事就这么出来了。在一次热点经济学家的讲座后请教,天津与北京的房地产差价这么大,从长远看这现象是否会形成一种“中心化”与“边缘化”的趋势?两位讲师未置可否。“价高并不高,价低也并不低”,南北同比还有不少例证。像上海与南京,或昆山与苏州,价差也是一天一地;深圳、广州与东莞、佛山也极其相似。——这背后是否因为某种规律使然?是不是长远来看,天津的房价有数倍的潜力可攀升?反证的说法则是北京贵得离谱,市场失灵缺了理性,究竟是怎么回事?如此地域、如此差价,按市场经济规律的作用,应该是“水往低处流”啊,可还是“水往中心流”,价贵反而不贵?——由此,一种深层次的思考浮了上来,大家的一些“中心城市”,是否真具备了形成“中心化”的吸引力?“中心化”与“边缘化”的价值取向,到底是一种什么样的作用与反作用力?
    
    放眼世界范围看好像也一样。有关CBD的适地性案例,前两年麦肯锡在武汉论证时,就否定了其建设的条件。武汉想“中心化”,在这个立意上比拼还属于一厢情愿,没有具备足够的软硬件,麦肯锡在深度研判的基础上给否定了。用什么否定的呢?凭什么说武汉做不成呢?凭的是“国际模型”。就是美国也没有那么多CBD,不是每一个城市都能发展成“中心”的。比如纽约的曼哈顿和德州的小石城(克林顿故乡),两地物业的差价比中国更大。这种世界性现象,是否代表了未来的价值集聚趋势?在一定不考量条件“再造中心”的问题上,回答似乎是肯定的。
    
    那么,理由何在呢?最直接的表征还是“中心”与“边缘”造成的经济发展不平衡,而且世界趋势同理。比如国内过去的工资档次差别都不大,也就是北京等“几类地区”高那么一点,现在再衡量呢,沿海一带与内地的工资配比就差老远了。一系列现象都在告诉大家变化的巨大。实质的原因是“地球村”或现代社会发展的资源流聚,并不是依所有人意志为转移平均分配,而是在整个过程中不断地向中心聚财,不管什么都是。——为什么呢?因为大家都感觉“中心”有强辐射力,不像以前体会不明显。比如学问领域的,美国就是最为登峰造极的一例。用学问侵占全世界,包括媒体,世界级《财富》在美国,动不动就为全世界排名;雅虎,美国在线,每分钟都在影响着全球动静,这便是“中心化”一大例。欧洲有什么办法?中国也同样如此,几个超大城市集中了强大的话语霸权!与学问相关的信息、人才、物资,企业总部等配套齐全之上下链企业,全往一块儿扎堆,仿佛核聚变一般。而这些企业在全国再布局,在全世界再布局,中心化形象十足,并由此再带动大区域,而绝不是每一地平摊资源。简言之,就是“中心”独享着“边缘”地带的所有利基。
    
    大家再看看,本·拉登袭击美国为什么直取世贸?因为他去打布什的乡间别墅决没有如此震动和影响。所以“中心”与“边缘”一旦形成定式,边缘可能就更被“边缘化”。中国的广大农村是不是这样呢?农房农地最便宜,可人才不想去,钱也不想去。虚拟资产(股票、债券等)也都只会在几个交易所流动。若干二线城市总希翼产生一些“不切实际”的想法,比如南昌觉得它那儿房价才2000一平米,大家赶快来吧,价值提升空间不可限量!5年、10年赶上上海,大家得赚多少?——还是贵的不贵、平的不平的“中心”与“边缘”话题。为什么?这一点应该就是大家引发这个话题的契机,是不是一些城市的所有努力,都是在朝向争取“中心化的过程中”?上海与香港,深圳与广州,成都与西安,大家都在做如此目标努力?都生怕自个儿被“边缘化”了?看到这样的现象,目前还在内地一个劲儿地此伏彼起、烽火燎原,大家不由得思考再三,这内涵的规律究竟在哪里?是不是市场发展的过程中,有些地区就是会被无情“抛弃”,就好像“命中注定”?早年深圳农民因时机得利一夜暴富,然而这样的“中心化”,要有天时地利人和的先决条件,并不是说大家“只要努力了”,就肯定能够实现吧。

    再看看那段时间里,全国各地都搞起的“世界之窗”,为什么到头来还是只有深圳的长盛不衰?有些样板景点,可能不是你想搞成就能搞成的。这里面的“其它因素”,哪一家学习跟进者特别研究过?它的特定气候氛围是什么?它的“核心竞争力”前提在哪里?这类现象,也就好像各地大干快上的会展中心一样,纷纷建成后没人来,经济账算下来亏死。——武汉不是雄心勃勃地炸掉了前苏联设计的展览馆吗?结果不也还是没形成“中心的辐射力”?
    
    大家以为,中心的学问原创,中心的物质强势,中心在世界眼球经济里的话事权,这可能都是形成“中心”需要具备的绝大前提吧。就像报纸、杂志、某种基地等等,你是否有能够引领潮头的东西?没有你就难以搞出来。——比如云南的丽江,为什么它就能成为另一种热点的“中心”,引来全世界的朝拜者?那是它具有天赋的原初学问优势,其它地方怎样努力也复制不了,区域厚势只能是它独有的,也成。
    
    再或者,你能够拥有经济或科技方面的某种霸权也行。不一定都讲硬件,“App”系统独步天下也一样。你想给“中心”的概念定位或重新定位,你原创不了第一的话,就必须另外搞出一种第一或某一分类中的“第一”才有可能。
    
    当然,有些现象,道理上这么分析可能成立,但实际上也还会有很多大家目前依然看不清楚的地方。“中心”与“边缘”,在地理上的梯度特征或节点,到底应该怎么来界定和把握?通过一些什么样的手段与途径区隔?是不是被归类的二线城市,向上的发展空间就死定?如果不是的话,这些城市又如何以“边缘”去对抗“中心”?中心化与边缘化发展得是好是坏姑且不论,一般城市在这样的对抗中,如何能使自己走向“后现代”?——也就是说你干不过“中心”,人不买你这“中心”的账,你是不是就必须考虑用你的某种“后现代”来有效制衡“中心化”?丽江是不是大家看到的一种典型?它完全不走那套“模式化中心”,自成一体的原创生活方式反而更具特色,为世界平添一道姿彩。否则,今天你CBD,明天我也CBD;你会展中心,我也一样落不下,特别是现在尘烟四起的的旧城改造之类,都是一下子推倒重来,将区域特色全废。
    
    所以,这样思想起来,大家要干就应该干点我“这中心”不同于你“那中心”的事才可以。而不要像到处崛起的“科技园、硅谷”一样,县城也占去农田大搞“广场”之类,那能有多少“海归”会来?人凭啥都去你那儿创业?政府与规划部门搅成一块儿,就一定产出理想的效果?——“长大后我就成了你”?
    
    这就好像山乡里可能是还有不少“章子怡”一样。但你要真想“名正言顺”起来,你还得去“中心”发展、培养和竞争。在县城里你就成不了“章子怡”,你不挤入北京你是西施都不行,因为你缺失“机会”,这跟你生得多好看没一点关系。
    
    ——麦当劳打遍全世界好吗?口味差不多一个样,其实大家也都觉得不好,但这又似乎是现代人,或者美国人的“中心”生活方式,所以,大家也就都还在“边缘”地感觉和咀嚼着?

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